Пролонгация договора аренды земельного участка застройщиком

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

1. /
3. /

29 апреля 2020 1 Рейтинг Поделиться Пролонгация договора аренды земельного участка означает продление срока его действия. Из нашей статьи вы узнаете, как продлевается такое соглашение (в том числе на неопределенный срок) и когда его продлить нельзя. Также далее приведем примеры из судебной практики по данному вопросу. Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством.

К базовым нормативным актам относятся:

1. Земельный кодекс РФ;
2. Гражданский кодекс РФ.

При этом из п.

3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве.

Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.

Договор арендного предоставления земельных наделов (ст.

606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре.

8 ст. 39.8 ЗК РФ). По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

1. подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
2. включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
3. заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления.

При этом он должен соответствовать следующим условиям:

1. Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
2. Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73).
3. Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение .

Особенности продления договора аренды земельного участка

→ Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

1. при каких условиях продлевается аренда,
2. кто может продлить аренду земли,
3. как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона: Продлить аренду земли могут следующие лица: 1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства, 2. собственники объектов незавершенного строительства, 3.

арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях. Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов. Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды: а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора. Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится. Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать. Обратите внимание! Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов. Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

1. в собственность бесплатно — 9 оснований;
2. в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.
3. в аренду — 16 оснований;
4. в безвозмездное пользование — 14 оснований;
5. обственность за плату — 10 оснований;

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли. Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Продление аренды земельного участка в 2020 году

25 июля 2017Дмитрий Рудых Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

1. как продлить аренду земельного участка.
2. при каких условиях продлевается аренда,
3. кто может продлить аренду земли,

Земельные аукционы открыли новые возможности .

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона: Продлить аренду земли могут следующие лица: 1.

арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства, 2.

собственники объектов незавершенного строительства, 3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

Если вы получили землю для сельхоз.

производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов. Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды: а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка. Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов. б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора. Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора. При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать. Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства. Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Как продлить аренду земельного участка под индивидуальное жилое строительство – оформление документов, порядок действий

> > > Чтобы построить себе жилой дом, нет необходимости иметь в собственности землю. Его строительство можно выполнять на арендованном участке.При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС.

На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений.

Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.Содержание:Для пролонгации необходимы законные основания.

Продление выполняется после подачи ходатайства вместе с пакетом документов, о которых мы расскажем подробнее ниже.

Они подаются на рассмотрение в местные органы власти.После изучения документов выносится решение о продлении или прекращении аренды участка.

Когда возникает вопрос о продлении действия арендного договора, то возможны следующие варианты дальнейшего развития событий:

• Договор будет продлен, строительство частного дома продолжится;
• Если в договоре было предусмотрено автоматическое продление аренды, то он будет продлен без каких-либо действий по оформлению.
• Участок вместе с недостроенным зданием выставляется на аукцион. Его покупает тот, кто предложит наибольшую цену;

Важно отметить, что в большинстве случаев арендодателем являются муниципальные власти.При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли.

В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель.Право продления предоставляется застройщикам, которые построили жильё полностью.Его получают также те, кто строительство не закончил. Однако в последнем случае продление делается однократно.

Второй раз, если дом построен не будет, оно не предоставляется.Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п.

Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:

• Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
• Владелец полностью построенного жилого здания.

Они получают право преимущественного продления.

Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору.

Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.

Продление срока действия

Как продлить договор аренды земельного участка

» » » Услуги Оформить подпискуLeave This Blank:Leave This Blank Too:Do Not Change This:Your email: Оказывая услуги по юридическому сопровождению строительства юристы нашей компании очень часто сталкиваются с ситуацией, когда срок действия договора аренды истекает, а строительство объекта еще не закончено. Перед застройщиком земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного под строительство, в указанной ситуации встает вопрос о необходимости продления договора аренды земельного участка. В указанной ситуации в первую очередь следует провести юридическую экспертизу документов по земельному участку, которая должна включать в себя изучение всех условий договора аренды, срок его действия, дату заключения, цели предоставления земельного участка и так далее.

В настоящее время следует учитывать, что с 01 марта 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, можно продлить только в соответствии с пунктами 3 — 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на продление договора аренды земельного участка путем заключения нового договора аренды без проведения торгов в следующих случаях:

1. земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, в указанных пунктах речь идет о заключении договора аренды, когда аукцион признан несостоявшимся);
2. земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если арендатор земельного участка подпадает под указанные условия, то услуги по юридическому сопровождению продления договора аренды должны основываться на строгом соблюдении совокупности следующих условий (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ): 1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка необходимо подать до дня истечения срока действия договора, который следует продлить; 2) необходимо предварительно проверить, чтобы исключительным правом на приобретение земельного участка не обладало иное лицо; 3) необходимо также проверить не был ли договор аренды земельного участка расторгнут, кроме того, если есть основания для такого расторжения перед началом процедуры продления договора аренды земельного участка их следует свести к минимуму; 4) до начала процедуры продления, следует удостовериться, что на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов.

Перечень оснований, указанных в подпунктах 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ достаточно широк, но при этом может получиться так, что застройщик не подпадает

Способы и порядок продления аренды земельного участка

Любой договор содержит информацию о сроках его действия и возможностях продления.

Не исключение — , имеющий нюансы в вопросах приоритета арендатора по завершении сроков его действия, условий составления и продления.

Важно помнить, что каждый случай, связанный с правильным составлением и подписанием юридических документов, уникален.

Консультация специалиста поможет правильно составить договор аренды земельного участка, однозначно указав нем такие важные условия, как срок предоставления земли арендатору, условия ее использования, а также пролонгация арендного периода.

Как продлить аренду земельного участка юридически грамотно?

Как взять используемый участок земли в аренду снова и с минимальными временными и финансовыми затратами? Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса.

Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются:

1. заключенный между двумя сторонами договор аренды земельного участка — .
2. (в частности, статья 22 — );
3. (статья 621 об общих положениях — );

Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства. Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество.

Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ. Если срок аренды участка не закончился, а арендодатель заключил еще один договор с уже новым арендатором, то такая сделка будет признана судом незаконной. Прежний арендатор имеет право восстановить нарушенные условия договора в суде, требуя с арендодателя возмещения всех понесенных убытков.

Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы. Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время.

Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Способы продления аренды земельного участка

19.05.2018 Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка. Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т.

д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т.

д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

• Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.
• Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.

Подробно о том, как заключается Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда. Продление договора аренды возможно путем:

1. составления дополнительного соглашения;
2. автоматической пролонгации.
3. заключения нового договора;

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется.

К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора. Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий.

Он остается в силе на тех же условиях. Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда.

В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры. Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ).

Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

• Арендатор должен остаться прежним.
• У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
• Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
• Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
• У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г.

без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта) С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г.

О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г.

О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

Основные тезисы: (1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов). (2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ. (4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст.

39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений) Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: (1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем); (2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году

» » Арендные отношения заключаются на определенный срок. После его окончания арендатор лишается права пользования земельным участком, а с прав собственности арендодателя снимается ограничение.

Однако стороны соглашения могут изъявить желание продлить арендные отношения. Расскажем, как происходит продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году.СодержаниеПродление договора аренды земли после истечения срока его действия может произойти тремя способами:

• Составление нового договора на другой срок.
• Автоматическое продление срока действия.
• Составление дополнительного соглашения к существующему договору.

При использовании первого варианта участники арендных отношений заключают новый договор. Стороны вправе скорректировать некоторые пункты документа, если это необходимо, или оставить содержание неизменным.

Важно учитывать, что при составлении нового договора аренды для продления срока действия предыдущего не может быть изменен объект арендных отношений, а также стороны договора.Во втором варианте сам договор остается прежним, но к нему составляется дополнительный документ – соглашение о продлении срока действия. Оно полностью опирается на положения договора и должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Отдельно от договора аренды соглашение о его пролонгации недействительно.Автоматическое продление периода действия договора происходит, если стороны арендных отношений не предприняли никаких мер после завершения их оговоренного срока.

Если стороны не имеют претензий и их устраивает текущее состояние дел, старый договор останется в силе и будет считаться продленным на тот же срок с теми же положениями.В зависимости от выбранного варианта продления договора аренды будут меняться и условия, при которых такая процедура возможна.

Однако, каким бы ни был способ пролонгации, есть главное условие – стороны договора должны остаться прежними.При оформлении нового договора в нем можно изменить любые пункты, в том числе период действия, условия оплаты, размер платежа, указание на возможность передачи земли в субаренду, порядок расторжения и т.д.Перезаключение договора предпочтительнее, если период действия арендных отношений от года и более. После оформления нового договора, старый полностью теряет юридическую силу.В соглашение также можно внести некоторые корректировки положений договора. Продление договора аренды таким способом более удобно, так как не требует много времени и хлопот.При автоматическом продлении договор не потеряет законной силы.

Главное условие такого продления – отсутствие претензий у сторон. Следует учитывать, что при автоматическом продлении оспорить какие-либо положения документа будет сложно.Рекомендуется все-таки перезаключить договор.

К примеру, если арендатор захочет выкупить земельный участок, автоматическую пролонгацию могут посчитать неправомерной.Также важно учесть, что если первичный договор был заверен у нотариуса, то и все последующие документы, связанные

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта) С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г.

О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

Основные тезисы: (1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона.

Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов). (2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ. (4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений) Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: (1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем); (2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным

Строительство затянулось, аренда закончилась: что делать?

У застройщиков нередко возникают ситуации, когда завершить строительство объекта до окончания срока аренды земельного участка не удается.

Что в таком случае грозит застройщику и одновременно арендатору земельного участка?

Каковы его права? На эти вопросы «СК» помогает ответить Дарья Третьякова, партнер КА «Юрпроект».

1. по выравниванию площадки;
2. Первый вопрос, который волнует застройщика: может ли уполномоченный орган забрать этот участок и не дать возможность закончить строительство? — Ответ содержится в статье 46 Земельного кодекса РФ: арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом, областной Комитет по управлению государственным имуществом, Управление Росимущества по субъекту федерации и т.д.) может прекратить договор аренды и изъять участок только в случае неиспользования участка для строительства в течение, как минимум, трех лет. Сам же термин «неиспользование» означает, что застройщик даже не преступил к строительству. Практика «Юрпроекта». Суд признал, что организация приступила к строительству, так как на участке были выполнены следующие работы:
3. по разработке котлована. При этом из трехлетнего периода «неиспользования» исключается время, необходимое для освоения земельного участка (например, для его расчистки, вывоза мусора и т.д.), а также период, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и т.п.

Если строительство осуществлялось в соответствии с законом, право на объект можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка.

Предположим, изъятие участка застройщику не грозит, однако, по разным причинам окончание строительства откладывается на неопределенный срок.

Разумеется, подвешенное состояние никого не устраивает, и хочется оформить свои права на объект незавершенного строительства.

1. В этой связи встает следующий вопрос: можно ли зарегистрировать право на объект незавершенного строительства после окончания срока договора аренды земельного участка? — Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.2013 N 13 говорит следующее: если строительство осуществлялось в соответствии с законом (то есть при наличии необходимых разрешений), право на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка. Отказ Росреестра в регистрации права можно признать незаконным через суд.
2. С какого момента можно регистрировать право на объект, не завершенный строительством? Какой минимум работ должен быть выполнен на объекте? — Как следует из судебной практики, на объекте, по крайней мере, должны быть полностью окончены фундаментные работы. Этого будет достаточно, чтобы признать, что объект незавершенного строительства фактически существует как самостоятельная недвижимая вещь.

По закону у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

1. И главный вопрос: вправе ли застройщик требовать

Правовой журнал «Legal Insight»

Поделитесь:Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Андрей Тюленев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP По данным в ЕГРН, в России имеется более 520 тыс.

объектов незавершенного строительства. Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков – сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства.

В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка.

Срок аренды земельного участка для строительства Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет. В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта.

С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства). На случай незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции:

1. продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
2. отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.