Можно ли зарегистрировать квмртиру по договору инвестирования

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

1. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
2. Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.
3. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
4. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.

Инфо Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем. Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

(далее – Закон № 39-ФЗ). Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст.

3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

1. 1 Важно Пакет документов для регистрации Обязанность регистрации объекта Объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Полномочия по их регистрации (кадастровому учету) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5 постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457). Обязательным условием для регистрации завершенного строительством объекта недвижимости является наличие разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч.

10 ст.

55 Градостроительного кодекса РФ).

Договор об инвестировании регистрация квартиры

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость главным образом — в жилую , юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Осторожно!

Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2020 Договор совместного инвестирования — плюсы и минусы, особенности сделок с вкладчиками С масштабным развитием в настоящее время строительства многоквартирных домов, у людей появилась возможность заключать и регистрировать договоры долевого участия в строительстве, а в последующем и права собственности на приобретенные объекты.

Таким образом, регистрация прав собственности на квартиры, приобретенные у застройщиков, осуществлявших строительство до введения в действие закона о долевом строительстве осуществляется на основании договоров инвестирования и актов приема-передачи.

Согласно ст. Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и или привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. Согласно п. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации ст.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания ст.

Покупка квартиры по инвестиционному договору регистрируется ли в росреестре

» Налоговое право Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722. Этим же приказом утверждены и требования к заполнению данной формы;

1. документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

1. копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

1. документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

1. копию устава организации-заявителя;

1. копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;

1. копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

1. копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

1. копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч.

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому.

Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же — построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам.

Важно Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность.

Напомним, летом 2011 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл.

30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» и т.п.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст.

25 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, если правоотношения между Застройщиком и инвесторами регулироваться нормами закона об инвестиционной деятельности (разрешение на строительство получено до вступления в силу Закона №214-ФЗ, а именно до 31.03.2005 года согласно ст. 27 Закона № 214-ФЗ), документами-основаниями для регистрации прав собственности инвесторов на созданный объект недвижимости будут являться договор инвестирования, заключенный с застройщиком, и акт приема-передачи объекта (при условии наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного застройщиком в соответствии с градостроительными нормами).

Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.

1999 № 39-ФЗ

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

(далее – Закон № 39-ФЗ).

Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие

Регистрация права собственности по инвестиционному договору

Содержание статьи Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основа-нии разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 г., проводится при условии подтверждения: — прав застройщика на земельный участок для строительства; — завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установ­ленном порядке. Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государс­твенной регистрации так называемого «пакета заказчика», состоящего из следующих документов: 1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадаст­ровый план (если право на не зарегистрировано в ЕГРП).

4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответс­твующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004 г.

5. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: поста­новление главы муниципального образования или справка органов архи­тектуры. 6. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный учас­тниками строительства. 7. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждаю­щие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназван­ные документы.

Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно тем из инвесторов, который первым обратился за регистра­цией своего права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие докумен­ты: 1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах. 3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его предста­вителя. 4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридичес­ких лиц или доверенность для представителя юридического лица; нота­риально удостоверенная доверенность для представителя физического лица; 5.

6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.

7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извле­чение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией). В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

С масштабным развитием в настоящее время строительства многоквартирных домов, у людей появилась возможность заключать и регистрировать договоры долевого участия в строительстве, а в последующем и права собственности на приобретенные объекты.

Однако закон, регулирующий деятельность застройщиков, а именно, Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

(далее – закон № 214-ФЗ) вступил в силу после 31 марта 2005 и не имеет обратной силы. Таким образом, регистрация прав собственности на квартиры, приобретенные у застройщиков, осуществлявших строительство до введения в действие закона о долевом строительстве осуществляется на основании договоров инвестирования и актов приема-передачи.

Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст.

3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Разрешение

С масштабным развитием в настоящее время строительства многоквартирных домов, у людей появилась возможность заключать и регистрировать договоры долевого участия в строительстве, а в последующем и права собственности на приобретенные объекты.

Однако закон, регулирующий деятельность застройщиков, а именно, Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

(далее – закон № 214-ФЗ) вступил в силу после 31 марта 2005 и не имеет обратной силы. Таким образом, регистрация прав собственности на квартиры, приобретенные у застройщиков, осуществлявших строительство до введения в действие закона о долевом строительстве осуществляется на основании договоров инвестирования и актов приема-передачи.

Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

(далее – Закон № 39-ФЗ).

Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст. 3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Разрешение

Как зарегистрировать квартиру по договру инвестирования

Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность. Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции. что это будет за договор? Обычный трехсторонний договор, о котором я уже писал, где есть Застройщик, Дольщик и третье лицо Инвестор.

Собственно оплата Застройщику Инвестором произведена, эта оплата будет засчитана Застройщиком Дольщику в исполнение обязательств по оплате долевого участия в договоре, в свою очередь Дольщик выплачивает Инвестору сумму инвестирования + за услуги, в этом же договоре прописать, что право Инвестора на его долю выраженную в данном конкретном жилом помещении и договор инвестирования прекращается. А что разве 214-ФЗ такого не допускает??? Где-то я этого не вижу. Теперь к передаче прав Инвестором по договору инвестирования.

В соответствие со ст. 6 39-ФЗ Инвестор имеет право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам … Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

1. дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
2. застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании. Предмет договора должен быть конкретизирован.

Важно Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

1. широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
2. получение нового (первичного) жилья;
3. гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).
4. беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
5. возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Бесплатная консультация по телефону: +7(499)495-49-41 Содержание Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника.

Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней.

Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов. Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ.Права и обязанности Соинвестора 3.2.1.Обязуется осуществить за счет собственных иi или3.2.8.

Обязуется самостоятельно осуществить регистрацию своих имущественных прав. Пока человек не собственник, он не вправе распоряжаться каким-либо имуществом Статья 209 ГК РФ. права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

а пока он не собственник — нет права владения и т.Вход.

Напомнить пароль.Найдено 1 вопрос с ответами по теме Права соинвесторов.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст.Только зарегистрирует ли право собственности палата на соинвесторов?инвестор принимает у строителей (у нас) коттеджи по акту на следующий день передает коттеджи соинветсорам А вот здесь и загвоздка. Построенную недвижку нельзя просто передать, надо регить ПС и передавать с регистрацией его перехода.А после сдачи коттеджей соинвестор как зарегистрирует свое право собственности?Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе.Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность читайте тут.Все документы кроме документа, удостоверяющего личность, предоставляются в подлинниках с приложением копий.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестиро­вание (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникно­вение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.

6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.

7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извле­чение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора. Инфо Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возник­нуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит ус­ловия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ. Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором.

Вло­жение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить до­полнительными документами, например, финансовыми.

Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкрет­ные квартиры, и в акте распределения квартир. Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г.

№ 722. Этим же приказом утверждены и требования к заполнению данной формы;

1. документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

1. копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

1. документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

1. копию устава организации-заявителя;

1. копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;

1. копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

1. копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

1. копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч.

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому.

Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же — построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам.

Важно Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность.

Напомним, летом 2011 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл.

Регистрация права собственности по инвестиционному договору 2020

После установления прав на землю нередко выяснялось, что на участке имеются чужие строения.

Чтобы интересы собственников таких объектов не пострадали, была предусмотрена эта норма.

В сегодняшних реалиях разрешение на строительство без прав на землю получить невозможно, потому что это противоречит части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Поэтому полагаться настатью 271 Гражданского кодекса во вновь возникающих отношениях не стоит.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ Как суд должен расценивать договор подряда, по которому подрядчик в качестве оплаты должен получить помещения в построенном здании? Такой договор нужно квалифицировать как смешанный – с элементами подряда и купли-продажи.

К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54). Один из товарищей внес вклад – земельный участок. Но общая собственность не зарегистрирована.

Как остальным товарищам защитить свои права?

В таком случае участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать регистрации возникновения общей долевой собственности на земельный участок (п. 7 постановления № 54). Инфо Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст.

1 Закона N 39-ФЗ). В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.

Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Важно Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней. После завершения строительства постановка на кадастровый учет многоквартирного дома должна включать одновременную постановку на кадастровый учет всех помещений в этом доме (ч.

4.1 ст. 25 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ)

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

В связи с недавним одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

» Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «

за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы «ЗА»: Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма 1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма: 2. Ст. ФЗ

«Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»

Ст.

3:

«3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется». И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма Ст. 6:

«Инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»

«ПРОТИВ» 1.

Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п.

1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект. 2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11).

Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

Различают два вида договоров, предусматривающих правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве для участников инвестиционных договоров в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее–Закон № 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Из содержания ст. 4 Закона N 214-ФЗ следует, что договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двусторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон — между застройщиком и участником долевого строительства, и подлежит государственной регистрации.

Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена. Таким образом, государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности. В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

Однако в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю поступают заявления граждан и юридических лиц о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества на основании договоров инвестирования строительства и актов приема-передачи недвижимости, расположенной в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено после вступления в силу Закона № 214-ФЗ, а именно после 30 марта 2005 года.

Из этого следует, что действие Закона № 214-ФЗ будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств участниками инвестиционного строительства. Согласно ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Договора долевого строительства заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.