Закон о дольщиках в строительстве 2020 в гаранте

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2020 году

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г.

Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать.

Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2020 г. Итак, имеются два основных фигуранта.

Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения. Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Это записано в статье 2 закона. Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом. Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

1. исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
2. был заключён именно договор долевого участия;
3. у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
4. обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

1. в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
2. дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.
3. дом строится на участке, где это не допускается;
4. дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

В

Закон о долевом строительстве в 2020 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2020, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю). Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект. Договор должен содержать следующие существенные условия:

1. срок передачи объекта застройщиком участнику;
2. назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
3. цена договора, срок и порядок ее уплаты;
4. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
5. сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
6. указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
7. гарантийный срок на объект;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений. Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Правовой акт, регулирующий отношения долевого строительства — это Федеральный закон Еще в 2020 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников.

С 1 июля 2020 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах.

Законе о долевом строительстве: основное в 2020 году

» Начиная с 30 декабря 2004 года, когда был утвержден ФЗ-№214, регламентирующий отношения между застройщиками и дольщиками, ситуация на строительном рынке изменилась.

Россияне, понимая преимущества покупки жилья на стадии «котлована», с удовольствием вкладывали средства в строительство.

Между тем, отсутствие должного контроля со стороны государства привело к появлению большого количества долгостроев.

Этим умело пользовались мошенники, предлагавшие жилье по «вкусным» ценам, но по предоплате.

Рынок был неконтролируемым, а правила игры диктовали девелоперы, массово .

В большинстве случаев люди были лишены всяческих шансов на восстановление своих законных прав, что и стало поводом для принятия в 2004-м году наболевшего ФЗ-№214 «О долевом строительстве». К моменту принятия этого фундаментального закона на территории России уже были тысячи людей, обманутых застройщиками.

После принятия закона у людей появился шанс на защиту от государства, так как передача денег девелоперу сопровождалась обязательным заключением договора о долевом участии, а то, в свою очередь, проходил через процедуру регистрации в Росреестре. Защита граждан, между тем, оказалась не эффективной, так как на поверку закон оказался несовершенным, а уберечь он мог только от повторных продаж, но никак не от банкротства застройщика и остановки строительства из-за возникших споров с администрацией или жителями соседних домов.

Как следствие, росло количество долгостроев и количество обманутых людей, о чем говорили постоянные протестные акции, организуемые пострадавшими от действий мошенников. Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты.

Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г.

Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов. Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2020 г.:

1. Начиная с июля 2020-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) будут вынуждены . То есть, они смогут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно!

Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.

Проекты АО ДОНСТРОЙ

С 1 июля 2020 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства.

Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2020 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит.

Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2020 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую.

Средства поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться.

Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков.

Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение .

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2020 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ.

От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки. Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов.

В начале июля 2020 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства , чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков.

Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

«На публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников » возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину – участнику долевого строительства по , предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства», – говорится в сообщении, размещенном на сайте президента, передает «».

Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно.

При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство). Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.

Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве.

Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов. Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков.

Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд.

Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд. Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года.

Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.

В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов.

Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование. С 1 июля 2020 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан.

Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых .

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки.

Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее

Долевое строительство: изменения с 2020 года

ПнВтСрЧтПтСбВс 12345678910111213141516171819202122232425262728293031 До конца 2020 года осталось: Последние новости

Тахограф для физических лиц с 1 ноября 2020 годаС 1 ноября 2020 года вступит в силу закон об автономном рунете: что будет?BMW X6 2020 годаПогода на сентябрь 2020 года в Санкт-ПетербургеПогода на сентябрь 2020 года в МосквеМинимальная пенсия в Москве и Московской области в 2020 годуПрогноз курса рубля на осень 2020 годаБудут ли переносить линейку 1 сентября 2020 годаКакие выборы будут в сентябре 2020 года в РоссииВклады Сбербанка в 2020 году: наиболее выгодные варианты Строительство 2020 27.11.2018 Поделиться Twitter Facebook Содержание
1 Предпосылки к глобальной реформе2 Альтернатива прежней схеме3 Переходный период4 Возможные последствияВ 2020 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет.

По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ.

Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство.

Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.Предпосылки к глобальной реформеВ ноябре 2017 года Владимир Путин критически оценил схему долевого строительства, охарактеризовав ее как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным».

Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья уже к 2020 году.

При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объемы строительства.

Главой государства было поручено Кабинету министров утвердить «дорожную карту» по переходу в течение трех лет на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.Такое резкое высказывание и категоричное решение президента вполне объяснимо. По данным Генпрокуратуры, число граждан, принявших участие, то есть вложивших свои средства в долевое строительство и в итоге не получивших жилье, перевалило уже за 40 тысяч человек.По информации Минстроя это примерно 830 объектов с проблемами.

Некоторые представители власти ссылаясь на неофициальную статистику говорят о том, что масштабы проблемы гораздо шире и приводят данные о 150 тысячах пострадавших.

При этом каждый год количество граждан, потерявших деньги от мошеннических схем и долгостроев растет.

В результате сложившейся ситуации возникла острая необходимость пересмотреть законодательство и внести изменения, ужесточающие требования к застройщикам и усиливающих защиту прав граждан.Деятельность государства, направленная на защиту дольщиков, началась еще в 2016 году. Владимир Путин распорядился создать компенсационный фонд, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков.

Поручение

Изменения в законе о долевом строительстве

2 273 Последние изменения: июль 2020 Долевое строительство, изменения в законодательных положениях которого произошли в июле 2020 года, дает возможность финансировать постройку домов за счёт привлечения средств инвесторов. Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2020 года нововведения заработают в полную силу.

Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости? Содержание

1 Что такое долевое строительство2 Чем заменяется привычная схема инвестирования в 2020 году?3 Другие изменения в законодательстве4 Риски покупателей5 Прогнозы Что такое долевое строительство Долевое строительство – это способ привлечения средств застройщиком для постройки нового дома путем продажи планируемых квартир будущим жильцам новостройки.

Для граждан такой вариант позволяет вложиться в будущее жилье «на стадии котлована», иначе говоря, заплатить компании за строительство своей квартиры в планирующемся доме.

Эта схема выгодна и для строительной организации, которая получает деньги сразу, и для покупателей, ведь такая квартира обойдется намного дешевле, чем в готовой новостройке.

Такой способ приобретения квартиры для граждан имеет не только преимущества, но и очевидные недостатки.

Застройщик может обанкротиться или просто сильно затянуть сдачу дома.

До принятия 214 закона, регулирующего деятельность строительных организаций и защищающего права дольщиков, количество обманутых покупателей было очень высоким. Они, зачастую, лишались своих денег навсегда, не добившись справедливости даже в суде.

По принятому в 2004 году закону «О долевом строительстве», строительная компания по договору долевого строительства обязана:

в предусмотренный срок построить объект недвижимости; получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; передать участникам договора их доли в собственность Застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее в собственности или в аренде земельный участок под возведение дома. Капитал для создания на участке новостройки компания вправе привлекать только на основании разрешения на строительство.


Закон улучшил положение дольщиков, но не решил полностью проблемы, возникающие из-за недобросовестности строительных организаций. Суды все еще переполнены заявлениями от обманутых граждан. Даже крупные строительные компании не всегда оправдывают надежды граждан и выполняют свои обязательства.

В результате, мечты дольщиков о новой квартире так и остаются мечтами.

Ввиду этого обстоятельства, летом 2020 года, правительство совершило очередное преобразования ФЗ 214, регулирующего правоотношения сторон в данной сфере.

Изменения в законодательство о долевом строительстве в 2020 году

С 01.01.2020 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В. 07.02.2020 Главное изменение — сокращение перечня объектов, в отношении которых с 1 июля 2020 года застройщик сможет напрямую привлекать средства дольщиков ,Т.Е.

действие проектного финансирования началось неожиданно и для застройщиков уже реализующих свои проекты. С 1 июля 2020 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

1. степень готовности объекта;
2. количество заключенных договоров долевого участия.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ и по словам Министра строительства и ЖКХ РФ Н.Стасишина, необходимые критерии отбора проектов, которым будет разрешено достраивать без эскроу-счетов Минстрой разработает в феврале 2020г.

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства.

Предыдущая версия реформы предусматривала обязательность перехода на счета эскроу тольков случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2020 года. Вряд ли девелоперы закладывали в свои проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2020 года, риски и расходы, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов.

Это значит, что изменения закона 214-ФЗ существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов и возможно повлекут их приостановление или полных отказ от проекта. Особенно изменения в Закон 214-ФЗ «порадовали» на фоне того, что Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка. В итоге часть строящихся объектов долевого строительства в конце 2020 года остановили свои продажи долевки.

Так получилось, что на рынке осталась практически одна страховая компания. Однако, законодатель и здесь всех спас, внеся изменения и с 2020 года застройщики могут страховать свои проекты в публично-правовой компании

«Фонд защиты прав участников долевого строительства»

.

С 2020 года Застройщики обязаны открыть отдельный расчетный счет для каждого разрешения на строительство.

Теперь это требование не зависит от даты выдачи разрешения.

Однако, с 2020 года отменены требования об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком , а также об ограничении территории одним или несколькими разрешения на строительство в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Долевое участие в строительстве — изменения с 2020 года

В 2020 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка.

Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.Главная цель проведения реформы долевого строительства — : граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.С 1 июля 2020 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно . На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет.

Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.Фото В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2020 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам. — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств.

Участниками долевого строительства являются:

1. Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.
2. Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика.

ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить.

Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс.

граждан.

1. Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
2. В 2015 году

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

1. 214 ФЗ: его суть и изменения. На что нужно обратить внимание.

17.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина».

Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении.

Нередко их интересы не защищал даже суд.

Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2020 года.

Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно. Содержание Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства.

Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами.

Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.К таким обстоятельствам можно отнести:

1. Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.
2. Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
3. Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

1. Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
2. Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
3. Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
4. Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
5. Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
6. Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком.
   

   Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам.

Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

1. Являются финансово устойчивыми.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПринятГосударственной Думой22 декабря 2004 годаОдобренСоветом Федерации24 декабря 2004 года Статья 1.

Предмет регулирования настоящего Федерального закона1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.2.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве;2) утратил силу с 1 июля 2020 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.

Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.2.3. Действие

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

С 1 июля 2020 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2020 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков.

Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов.

В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект.

В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может.

А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости.

Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты. И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики.

Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков. «С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка.

Но сначала она будет рыночной. Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме.

Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов. «Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова.