Внес арендную плату с чужого счета не по договору

Оплата договора аренды третьим лицом

Отказ от внесения арендной платы – достаточно распространённая практика в арендных правоотношениях. Достаточно часто при невозможности самостоятельного внесения платы за найм имущества наниматели ищут альтернативные пути для оплаты по договору.

Одним из таких вариантов может быть внесение арендной платы третьим лицом.

На практике внесение арендной платы третьим лицом наиболее часто встречается при наличии отношений субаренды между сторонами. Право на субаренду даже без согласия арендодателя и на внесение арендных платежей субарендатором арендодателю непосредственно подтверждены судебной практикой, в частности, информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 года.

Само же право на внесение арендной платы третьим лицом установлено положениями ст.614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Рассматривая конструкцию прав и обязанностей сторон таких правоотношений, следует обратить внимание на отсутствие каких-либо обязанностей у третьего лица перед наймодателем.

При наличии субаренды у субарендатора есть обязанности исключительно перед арендатором первичным (по отношению к нему – наймодателем).

Условно такую конструкцию можно изобразить следующим образом у субарендатора есть права и обязанности только по отношению к первичному нанимателю, так же как и у него с первичным арендодателем. Таким образом, в случае невнесения субарендатором платы по договору субаренды для наймодателя последний может предъявлять претензии исключительно к первичному нанимателю, но отнюдь не к третьему лицу. Если стороны решили, что плату по договору будет вносить третье лицо, в их интересах заключить трехсторонний договор.

В качестве третьей стороны следует привлечь именно вносящего оплату. Такая конструкция договора несёт для всех сторон определённые преимущества:

1. наниматель получает право на обращение к третьей стороне как полноценному субъекту с привлечением наймодателя;
2. третья сторона получает зафиксированные договором права
3. наймодатель получает возможность обращения к третьей стороне за оплатой или возмещением убытков;

Такая конструкция договора законом не запрещена.

Исключение случая внесения арендной платы третьим лицом возможно в нескольких случаях, предусмотренных той же ст.614 ГК РФ. К таким случаям можно отнести:

1. запрет, установленный законом;
2. запрет, следующий из существа обязательства.
3. запрет, установленный условиями договора;

Условия сделки, в соответствии с принципом свободы договора, является свободными для установления её сторонами.

То есть теоретически стороны могут установить в договоре любые условия и ограничения, не противоречащие закону. Размер и порядок внесения арендных платежей – один из основоположных пунктов любой сделки по найму.

Если договором найма установлен запрет на внесения арендной платы третьим лицом, нарушение такого запрета может считаться нарушением условий сделки и стать основанием для её расторжения.

Арендная плата по договору, которого не было

Минфин предъявляет все больше требований к документам, которые необходимы для включения в расчет налога на прибыль арендной платы. Заявив в июне, что ее следует подтверждать ежемесячными актами с арендодателем, в июле чиновники «дисквалифицировали» незарегистрированный договор аренды как первичный документ.Наталия МАРТЫНЮКЗаключаемый на год и больше договор аренды недвижимости необходимо зарегистрировать.

При этом собственно заключенным его можно считать только в момент госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Она требует времени.

По закону это максимум месяц с момента подачи документов, и еще на месяц в некоторых случаях чиновники могут по своей инициативе процесс регистрации приостановить (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 19 закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ). Не всегда сотрудники регистрационной службы эти сроки выдерживают. Любая ошибка или помарка в необходимых для регистрации документах ее затянут – их вернут на переделку. Причиной возврата вообще может стать что угодно – например, то, что вы сдали документы не сшитыми вместе, или наоборот – позаботились их сшить.

Подготовка документов – тоже не всегда дело быстрое. В общем, даже безо всяких безалаберности или злого умысла со стороны арендатора и арендодателя подписанный ими договор довольно долго может оставаться незарегистрированным, а следовательно, и незаключенным.

Здание все это время редко простаивает – арендатор получает его в пользование сразу же после подписания договора (или в указанный там день).То, что договор не зарегистрирован, никоим образом не препятствует списанию в уменьшение налогооблагаемой прибыли расходов на аренду.

Потому как не отменяет самого факта расходов, который только для налогообложения и важен. Раз расходы понесены и понесены ради дела, направленного на извлечение прибыли, то в расчет налога должны попасть, неважно, произведены они в рамках договора или вне его. На этом в стародавние времена – еще когда действовал закон о налоге на прибыль с положением о составе затрат – сошлись все арбитражные суды.

№ КА-А41/850-05, Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51, Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г.

№ А58-1983/03-Ф02-3099/04-С1). Более того, с нею вроде бы примирились налоговики.

И в первых Методических указаниях МНС по применению 25-й главы появилось даже упоминание о том, что

«арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды»

.

Во вторых методичках этой фразы уже не было, однако и противоположной ей по смыслу не появилось.Конкретизировать положение дел взялись в Минфине, решив подойти к вопросу с другой стороны. Там вспомнили, что «налоговые» расходы должны быть не только обоснованны, но и подтверждены документами (п.

1 ст. 252 НК)

Перечисление арендной платы на счет третьего лица (физ. лица)

Чтобы избежать рисков, Вам следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды по поводу перечисления арендных платежей по другим реквизитам. Как правило, должник направляет третьему лицу письмо с просьбой перечислить причитающиеся ему средства на счет третьего лица.

Представляется, что Арендатор вправе проигнорировать такую просьбу.

Дело в том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в первую очередь в соответствии с их условиями (ст.

ГК РФ). Поэтому, если в договоре аренды нет упоминаний о необходимости перечислять плату на счет третьего лица, арендатор должен вносить денежные средства на счет арендодателя. Условиям договора аренды может быть предусмотрен порядок перечисления суммы арендной платы со счета организации на счет арендодателя либо по его поручению на счет третьего лица. Исполнение обязательства третьему лицу, указанному арендодателем, не противоречит закону.

В соответствии со ст. ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Исходя из буквального толкования данной нормы, исполнение обязательства может быть принято не только самим кредитором, но и управомоченным им лицом. Поэтому перечисление денежных средств не на расчетный счет арендодателя, а на счет третьего лица, управомоченного арендодателем, в рассматриваемой ситуации является, по сути, исполнением обязательства арендатором перед арендодателем. Возможность перечисления арендатором денежных средств на счет не арендодателя, а третьего лица, управомоченного им, подтверждается судебно-арбитражной практикой (смотрите, например, постановление 15 ААС от 10.07.2012 г.

№ , 15АП-4716/2012). Если Арендатор, арендующий помещение у физического лица, является юридическим лицом, то он должен исполнять обязанности налогового агента по НДФЛ, даже если согласно условиям договора арендную плату она перечисляет не этому физическому лицу, а третьему лицу (тоже гражданину). В справке 2-НДФЛ необходимо указать сведения об арендодателе. Так как соответствии с п. ст.

226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ в бюджет.

В справке 2-НДФЛ отражаются сведения об арендодателе, так как именно он получает доход по договору аренды (пп. п. 1 ст. 208 НК РФ). При этом не имеет значения, что фактически арендную плату организация перечисляет на счет третьего лица. Данное мнение подтверждено Письмом Минфина России от 14.09.2010 г.

№ . Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист». Рекомендация: «Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя.

Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем.

Внесение арендной платы третьим лицом

18.11.2014 В соответствии с п.

1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе.

При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия: — установлен законом; — договором или — следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику.

Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения. Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц. ——————————— Пример формулировки условия: «Арендатор обязан вносить арендную плату лично.

Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается». ——————————— Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо.

К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст.

ст. 209, 608 ГК РФ). Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору.

При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл.

39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг». Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц.

Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п.

3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора.

На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.

По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество. В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права. Как отмечают суды, пользование имуществом – землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и так далее в Российской Федерации является платным.

Формой такой платы может являться либо законодательно закрепленные налоги, либо определенные договорными соглашениями арендные платежи. Однако это отнюдь не означает, что пользование имуществом, одновременно выходящее за рамки и закона и частноправовых договоренностей осуществляется безвозмездно. Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения.

В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Больше того, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).Одновременно арбитражные суды обращают внимание на то, что само по себе истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо исходя из ставок, которые действовали в период такого использования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009). Например, арендатор может какое-то

Перечисление арендной платы на основании выставленного арендодателем счета

Поскольку в договоре указан расчетный счет в банке А, контрагент вправе перечислить на него арендную плату, и его обязательства перед арендодателем будут считаться исполненными.

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем.

Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора.

Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:

1. законодательству;
2. уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
3. оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным ().

Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

1. в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).
2. в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

К числу документов БТИ относятся:

1. поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
2. технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
3. выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Внес арендную плату с чужого счета не по договору

Пленума ВАС РФ № 13).

Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

1. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Внимание!

Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным. Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Инфо В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.

Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций.

Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора.

ГК РФ «Возмездное оказание услуг».

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы.

Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

В свою очередь ст. 313 ГК РФ позволяет арендатору возложить внесение арендной платы на третье лицо и обязывает арендодателя принять такое исполнение, если иное не установлено законом.

Законом (гл. Внимание Пленума ВАС РФ № 13).

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды.

Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества.

Выпуск от 18 сентября 2015 года

()Подборка по материалам информационного банка «Корреспонденция счетов» системы КонсультантПлюсКак отразить в учете организации-арендодателя получение обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по внесению арендной платы?

Согласно условиям договора аренды недвижимости арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 118 000 руб.

(в том числе НДС 18 000 руб.), в качестве обеспечения исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев.

В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы обеспечительного платежа.

Арендная плата вносится арендатором 1-го числа текущего месяца аренды.

По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды, поскольку арендатор надлежащим образом вносил арендную плату за предшествующие месяцы. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно.Гражданско-правовые отношения По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.

1 ст. 614 ГК РФ). С 01.06.2015 в гражданском законодательстве закреплено понятие обеспечительного платежа как одного из способов обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязательства, которое возникнет в будущем (п.

1 ст. 329, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, п. п. 24, 48 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

).

Подробно об обеспечительном платеже см.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.

п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ). В данном случае возврат обеспечительного платежа арендатору не предусмотрен договором; предусмотрен его зачет

Законно ли перечисление арендной платы третьему лицу, не являющемуся собственником?

Здравствуйте! Помогите пожалуйста решить вопрос, от которого уже пухнет голова. Ситуация следующая. 1. Есть долгосрочный договор аренды между Арендатором — ООО и Арендодателем ИП — 1.

2. Поменялся собственник и значит автоматически сменился Арендодатель ИП -1 на ИП — 2. Договор не расторгался и продолжает действовать. 3. Но ИП -2 не хочет получать доход от Арендатора, т.к.

у него УСН 15%, а хочет, чтобы арендные платежи получал ИП-1, у которого УСН 6% Вопросы: 1) законно ли получение арендных платежей ИП-1 от Арендатора. если да, то как это оформить?

2) арендные платежи так и будут считаться доходом ИП -2 у которого 15%?

Если да, то как от этого избавиться? 03 Ноября 2016, 10:49, вопрос №1429451 Алексей Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) 52 ответа 13 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Законодательство предусматривает возможность исполнения обязательств в пользу третьих лиц.

Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Таким образом, между ИП 1 и ИП 2 должны существовать обязательства (например, договор займа), которые позволят вам оплачивать плату, предназначенную для ИП 1 в пользу ИП 2 как погашение долга. Для этого можно внести изменения в договор аренды, указать лицо в пользу которого необходимо осущетсвлять оплату и основнания такой оплаты.

Предположу, что исполнение обязательств ИП 2 перед ИП 1, даже подобным образом, будет отнесено к расходам ИП 2 — дополнительно можно уточнить данную информацию у любого бухгалтера.

Учитывая, что в данном случае единственной целью отношений является налоговая оптимизация, существует нкоторый риск признания сделки притворной. 03 Ноября 2016, 11:28 0 0 139 ответов 24 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Красноярск Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. С уважением. 03 Ноября 2016, 11:32 0 0 179 ответов 69 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Алексей.

Хоть со сменой собственника договор аренды и продолжает действовать, все же необходимо либо заключить новый договор с новым собственником, либо внести изменения в прежний договор, где будет изменен арендодатель. Новым договором

Безналичные способы приема арендной платы, документы

С 1 января 2020 года и физлицо, и ИП может .

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН). По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”.

Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2020 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует. Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет. Прием оплаты без выдачи чека является нарушением.

Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых.

В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2020 года.

Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом.

К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет). При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию.

Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать

«По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.»

.

Оплата аренды третьим лицом

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса РФ:«1.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.2. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.»В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ:«1.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.2. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.»Согласно п. 1 ст. 313 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

По договору аренды законодательство не обязывает арендатора вносить арендную плату лично.

А кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.В случае исполнения обязательства третьим лицом во всех первичных документах обязательно делается ссылка на то, что исполнение обязательства осуществляется за основного должника.

Например, при перечислении денежных средств в платежном поручении указывают: «Оплата за.

по договору аренды №. от.». Эти ссылки являются для арендодателя основанием для зачета поступивших от третьего лица денежных средств в счет погашения обязательства арендатора.Но также необходимо, чтобы арендатор и арендодатель составили соглашение либо иной аналогичный документ с указанием на то, что обязательство было исполнено третьим лицом. Желательно, чтобы у кредитора на руках было либо соглашение между должником и третьим лицом о возложении исполнения обязанности на него за должника, либо соответствующее письмо от должника с такой информацией. Это вызвано тем, что у кредитора на конец отчетного периода должны быть в наличии документы, подтверждающие отношение поступивших сумм к расчетам по конкретному договору, чтобы на основании этих документов отразить в бухгалтерском учете операцию получения средств в счет расчетов по данному договору, включить их в налоговую базу.Если поступившие суммы не будут идентифицированы, то арендодатель должен будет отправить назад поступившие средства.Арендная плата за пользование производственным помещением является для организации расходом по обычным видам деятельности (п.

5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ №33н от 06.05.99).

На основании п. 6.1, 16, 18 данный расход признается организацией-арендатором ежемесячно в сумме, установленной договором аренды.Погашение обязательства перед арендодателем и возникновение обязательства перед новым должником в учете организации — первоначального должника может отражаться записью по дебету счета учета расчетов с арендодателем и кредиту счета учета расчетов с новым должником.

Порядок внесения арендной платы в денежной форме

18.11.2014 Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы: — твердая сумма платежей — доля дохода, полученного в виде денежных средств — оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Стороны вправе выбрать и согласовать в договоре следующие способы расчетов денежными средствами: — внесение арендной платы наличными денежными средствами; — внесение арендной платы в безналичном порядке. Внесение арендной платы наличными денежными средствами Стороны вправе включить в договор условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами.

——————————— Пример формулировки условия:

«Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств в кассу арендодателя»

.

——————————— Закон разрешает применять такой вид расчетов при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Однако для суммы наличных платежей предусмотрено ограничение. В соответствии с Указанием Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора равен 100 000 руб.

либо сумме в иностранной валюте, эквивалентной 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов.

Названный документ, кроме прочего, содержит положение о том, что наличные расчеты в пределах указанной суммы производятся по обязательствам, исполняемым как в период действия договора, так и после окончания срока его действия. Следовательно, арендная плата, внесенная после окончания срока действия договора, будет учитываться при определении того, соответствует ли уплаченная сумма допустимому пределу наличных расчетов. Кроме того, расчеты в наличном порядке по договору аренды недвижимости должны будут производиться за счет средств, поступивших в кассу арендатора с его банковского счета (п.

4 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У). Таким образом, общая сумма платежей, внесенных арендатором за весь срок действия договора, не может превышать 100 000 руб.

В случае нарушения ограничения арендатор может быть привлечен к административной ответственности по ст. 15.1 КоАП РФ. Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия — руководителем организации.

В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру, подписанная кассиром и заверенная печатью (штампом) (п.

5.1 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У

«О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства»

). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией

Договором аренды предусмотрено, что Арендатор оплачивает арендную плату на основании выставленных счетов

Как показывает судебная практика, отсутствие счетов на оплату не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату, поскольку обязанность по внесению арендной платы связана исключительно с использованием переданного в аренду имущества, а не с моментом выставления счета, арендатор, как правило, не лишен возможности самостоятельно вносить арендную плату. Данный вывод основан на п. 1 ГК РФ, согласно которому, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; п.

1 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако несвоевременное выставление арендодателем счетов на оплату может служить основанием для освобождения арендатора от уплаты неустойки за просрочку внесения арендной платы. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 16.05.2013 №№ А39-2598/2012, Ф01-8661/2013

«В пункте 2.2 этого договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15-го числа текущего месяца на основании выставленного счета*.

В период действия выше названных договоров аренды арендная плата арендатором не вносилась, что явилось основанием для обращения ООО «Сигнал 2» в суд с настоящим иском. Согласно обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (). Судом установлено, что арендная плата с июля 2009 года по июнь 2012 года ответчиком за пользование арендованным имуществом не вносилась, что повлекло образование задолженности по арендной плате в сумме 1 911 225 рублей.

В нарушение доказательства отсутствия задолженности по арендной плате в материалы дела ответчиком не представлены. Суд пришел к правильному выводу о ненадлежащем исполнении ООО «Сеть магазинов ВАРМА» обязательства по внесению арендной платы и обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании суммы задолженности.